房市冷颼颼！議價空間下滑、新案開價揚 建商比氣長

台北市有指標大案撐場，拉高新案平均開價近130萬元。

房市回歸理性買盤，隨著交易量縮減，來客量大幅下降，不過根據市調單位統計，議價率並未如民眾想像中擴大，同時新案開價更是持續增加，全台新案開價年漲幅達15.6%，專家指出，建商早已做好長期抗戰，價格更是堅挺。

根據財政部最新公布新青安房貸辦理情形，單月僅受理3,393戶，創下新青安實施以來的單月最低紀錄，房市冷颼颼，不過根據市調單位統計，預售案市場去年第四季時全台平均周來人為14組，相較去年第一季下跌約13.6%；價格方面，新案開價漲幅高達15.6%，從49萬元一路攀升至57萬元，且議價率略為下降至6.7%。顯示即便買氣寒風刺骨，建商仍堅守陣地，讓利空間十分有限。

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觀察各縣市，幾乎都呈現來人下滑、議價率縮水、房價上揚的情況。不過也有例外，像台北市因年初適逢推案真空期，推案水位較低外，第4季在中山區「J PARK」等新案，因主打小坪數、低總價新案，且在北市鍍金門牌的最佳保證下，平均來人不降反增，開價也在大安區「國美瑞安」等高價個案帶動下亦逼近130萬元，年成長13.4%，高居各縣市之首。

品牌、品質及地段是在市場回歸理性之際，仍可創下銷售佳績之關鍵。

591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔分析，自去年央行出手後，房市提早入冬，多數建商不是暫緩推案，就是做好長期抗戰的心理準備，因此即便來客量減少，價格依然堅挺，並未出現鬆動現象。新北市、桃園市、台南市議價率則呈現增加，畢務潔則指出，由於這幾地蛋黃區都有高價個案公開，即便議價率提升，卻也追不上房價漲幅速度，因此一來一往之下，議價空間反而沒有增加。以新北來說，當前板橋、三重新案平均開價都已見9字頭，新店、中和同樣緊追其後，在開價漲幅直逼1成、議價率卻只有5%的狀況下，消費者負擔並未就此減輕。

開工量大減 預售景氣不明

進一步觀察，被視為房市風向球之一的開工宅數，根據內政部統計去年全國住宅類開工宅數為12萬7,883宅，創下近5年新低，呈連2年衰退。觀察近年數據，近年高點約落在2022年，全年開工約14.6萬宅，不過在那之後，2023年下滑至13萬宅，2024年繼續下滑至12.7萬宅。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，去年第3季央行重手打炒房，市場買氣瞬間冷靜下來，加上政府房市政策未明，同時營建業缺工問題仍嚴峻，都是讓開發商延緩開工暫避風頭的重要考量，使去年建案開工量下探至5年新低。

房價未見鬆動 建商比氣長

住展雜誌發言人陳炳辰指出，去年房市嚴謹來說在3月開始大鳴大放，第一季還有年節因素，而歷經上半年的熱潮，各地房價驚驚漲，頻傳創新高，一漲不回頭，即便到了第四季有央行打炒房與銀行房貸滿水位雙重影響買氣，仍未傳建商有價格鬆動消息，且像是去年台北市單價200萬元俱樂部的大安區豪宅案也在第四季才推出，新北市三重區破百萬的新案、桃園市青埔一帶的接近8字頭案都在年底見身影，這些高價案都推升整體價碼。

房市回歸理性買盤，但議價率並未如民眾想像中擴大。

陳炳辰說明，這些個案的拉抬不代表整體的市況，觀察現況的開價也不再有創高之舉，不會與冷淡的市場硬碰硬，但值得注意價位都還是在高檔水位，比方說新北市三重區、永和區雖不至於再傳三位數，但不乏開上8、9字頭，還因此有比價買氣，當然讓房價沒有滑落的機率，且國內的房市經驗來說漲多跌少，大致認為只是一時的冷氣團，要是屋況、地段、建商品牌有一定水準，要期待降價不易，如今買盤多購置低樓層之類的低價物件，則會是不少實價數據走低的原因，建商還沒有讓價空間。

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